Deweloperzy pod kontrolą

Opinia czytelnika

Opinia czytelnika

Adam Pietruszka,
mieszkaniec Koszalina:

- Bardzo się cieszę z tych zmian, bo ja sam wkrótce zamierzam kupić mieszkanie u dewelopera. I właśnie z żoną byliśmy u niego i poprosiliśmy o wzór umowy przedwstępnej. Trochę zaniepokoił nas fakt, że składa się ona tylko z sześciu ogólnych punktów. Tymczasem prawnik nam powiedział, że brakuje tu co najmniej kilkunastu innych zapisów. Dlatego dobrze się stanie, jeżeli nad wszystkim będzie czuwał notariusz, a my będziemy mieli pewność, że naszych pieniędzy deweloper nie przeznaczy na inny cel.

Koniec z lipnymi umowami i wykorzystywaniem pieniędzy kupujących na inne ce-
le.

Ministerstwo Budownictwa przygotowało długo oczekiwany projekt ustawy o ochronie nabywcy w transakcjach deweloperskich. Przewiduje on, że wszystkie umowy z deweloperem - a przede wszystkim te przedwstępne - będą musiały być zawierane w formie aktu notarialnego.

Dotychczas bowiem często zdarza się tak, że część deweloperów wymusza na klientach oświadczenia, że rezygnują z wszelkich roszczeń wobec nich, lub że umowa (czy niektóre jej postanowienia) została indywidualnie wynegocjowana przez kupującego. Ma to uniemożliwić skierowanie do sądu pozwu o uznanie za niedozwolone niektórych klauzul.

Deweloperzy wykorzystują też każdy pretekst, aby odstąpić od umowy i sprzedać mieszkanie drożej innemu klientowi. Umowy kształtują zaś niejasno i niejednoznacznie, aby je potem swobodnie interpretować na swoją korzyść.

Umowa tylko przed notariuszem
Już wkrótce ma to się zmienić. Dotyczy to także umów o wybudowanie mieszkania lub domu jednorodzinnego przez spółdzielnie mieszkaniowe i TBS-y. Odtąd właściwa umowa z deweloperem powinna określać termin wykonania inwestycji, sposób rozliczenia się oraz kary umowne płacone przez strony.

W umowie powinny być też określone dopuszczalne odstępstwa od ustalonej wcześniej powierzchni mieszkania albo budynku, które mogłyby zostać stwierdzone po zakończeniu inwestycji. W przypadku mieszkań odstępstwa nie powinny przekraczać 2 proc. powierzchni, zaś w przypadku budynków - 5 proc. powierzchni.

Co ważne dobra umowa powinna również określać warunki, w których nabywca mieszkania lub deweloper mogą od niej odstąpić. Kupujący, zgodnie z projektem ministerstwa, mógłby to zrobić wówczas, gdy informacje o inwestycji podane w umowie są niezgodne z zawartymi ustaleniami bądź wówczas, gdy termin oddania inwestycji nie został dotrzymany, a opóźnienie wynosi już ponad rok.

Nasze pieniądze tylko na nasze mieszkanie
Projekt zmian przewiduje również obowiązek uiszczenia przez nabywcę 20 proc. przedpłaty na tak zwany rachunek powierniczy (otwarty lub zamknięty). W tym pierwszym przypadku pieniądze wypłacane byłyby deweloperowi w transzach, po zakończeniu każdego etapu budowy. Natomiast pieniądze zgromadzone na rachunku zamkniętym deweloper uzyskałby w całości dopiero po zakończeniu budowy.

Dzięki takiemu sposobowi wypłaty pieniędzy deweloper nie mógłby już z nich finansować innej budowy, natomiast kupujący nie będą musieli spłacać kredytu przekazanego deweloperowi na mieszkanie, które może nigdy nie zostać wybudowane. Sprawą równie ważną jest to, że w razie upadłości dewelopera pieniądze zgromadzone na rachunku powierniczym nie wchodziłyby do masy upadłości. Syndyk mógłby wtedy uzyskać od sędziego komisarza pozwolenie zaprzestania dalszej budowy i zwrot pieniędzy osobom, które nie dostaną mieszkań.

Żadnych tajemnic
Przygotowywany przez rząd projekt zakłada również, że do każdej umowy zawartej z nabywcą deweloper powinien dołączyć tak zwany prospekt informacyjny. Umowa bez takiego prospektu byłaby nieważna. Prospekt zawierałby najważniejsze informacje o deweloperze oraz o prowadzonej inwestycji: opis położenia budynku, informacje o jego standardzie, liczbie lokali, miejsc garażowych i postojowych oraz o cenie za metr kwadratowy.

Oprócz tego musi też precyzować termin ukończenia budowy i termin uzyskania przez nabywcę prawa do lokalu, a także podawać informacje o sposobie rozwiązania umowy i karach umownych płaconych przez nabywcę.