Droga ze spółdzielni do małej wspólnoty

W przypadku wspólnoty zdecydowanie spadają także koszty utrzymania całej administracji. Wspólnoty są zwykle złożone z kilkudziesięciu właścicieli, którym łatwiej jest się dogadać niż w przypadku olbrzymich konglomeratów spółdzielczych.

Idealnym rozwiązaniem dla samych lokatorów jest jeden budynek na jednej nieruchomości. Niestety, spółdzielnie niejako przewidując, że właściciele prywatni będą chcieli odłączać się od nich, przedsięwzięły szereg kroków, które miały temu zapobiec. Najpopularniejszym sposobem jest podział jednej dużej nieruchomości, na której było np. kilkadziesiąt bloków, na kilka, na których wciąż jednak znajdowało się kolejne kilkanaście budynków. W takich warunkach lokatorom jest się dogadać dużo trudniej.

Wyjście ze spółdzielni nie jest takie proste. W przypadku bloków spółdzielczych nie wystarczy, by dany lokator przekształcił swoje prawo do lokalu we własność. W tej konkretnej sytuacji wspólnota jeszcze nie powstaje.

Nawet, gdyby taka osoba zrzekła się członkostwa w spółdzielni, nadal będzie zobowiązana do ponoszenia opłat eksploatacyjnych ustalanych przez spółdzielnię mieszkaniową. W opisywanym przypadku wspólnota powstanie dopiero w momencie, gdy po pierwsze, na danej nieruchomości większość mają właściciele (liczoną według wielkości posiadanych udziałów).

Po drugie, ta właśnie większość podejmie uchwałę o tym, że od danego momentu ich prawa i obowiązki oraz zasady utrzymywania nieruchomości wspólnej będzie regulować ustawa o własności lokali. I dopiero wtedy przestaje ich obowiązywać prawo spółdzielcze.

Spółdzielnia będzie miała prawo głosu w sprawach dotyczących wspólnoty, w takiej części, jaka wypływa z wielkości udziałów związanych z posiadanymi lokalami. Istnieje też sytuacja, w której wspólnota w nieruchomościach należących do spółdzielni powstaje sama, bez konieczności podejmowania uchwały o powstaniu wspólnoty. Staje się to w momencie, gdy wszystkie lokale w danej nieruchomości przejdą na własność osób prywatnych.

Zarząd sam nie może

- Ustalić wynagrodzenia zarządcy i swojego.

- Przyjąć rocznego planu gospodarczego.

- Ustalić wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu.

- Zmieniać przeznaczenia części nieruchomości wspólnej.

- Udzielić zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie tych zmian i rozporządzać tym lokalem.

- Udzielić zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej.

- Dokonać podziału nieruchomości wspólnej.

- Nabyć nieruchomości.

- Wytoczyć powództwa przeciwko członkowi wspólnoty, który zalega z opłatami.

- Ustalać, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku.

- Udzielać zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz na ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych.

- Określać zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu powierzono administrowanie, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Kiedy zwołać zebranie

- Zarząd lub zarządca muszą zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku lub w razie potrzeby.

- Mogą być zwoływane na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Zasady głosowania

- Uchwała to najważniejszy dokument, na podstawie którego działa wspólnota. Są trzy sposoby podjęcia uchwały. Pierwszy - w drodze głosowania na zebraniu.

Drugi - w drodze indywidualnego zbierania podpisów przez zarząd. Trzeci - połączenie dwóch poprzednich metod.

- Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

- Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

- O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.