Jak zalegalizować samowolę budowlaną

Jeżeli roboty budowlane były prowadzone bez wymaganego prawem pozwolenia na budowę, to jest to oczywiście stan samowoli budowlanej, niezgodny z prawem. Jednak nie tylko brak pozwolenia na budowę może stanowić samowolę budowlaną. Część prac nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, ale konieczne jest natomiast dokonanie odpowiedniego zgłoszenia - jego brak będzie również stanowił samowolę budowlaną, podobnie zresztą jak np.: prowadzenie prac niezgodnie z zasadami sztuki budowlanej, bez kierownika budowy, lub tez bez dziennika budowy.

Niedopuszczalne jest również użytkowanie budynku bez zgody nadzoru budowlanego, czy też zmiana sposobu użytkowania budynku lub jego części bez pozwolenia. Do samowoli budowlanej może dojść również w trakcie użytkowania wybudowanego budynku - właściciele często decydują się na przebudowy oraz modernizacje takie, jak np. dobudowanie ganku czy tarasu.

Podmiotem, który jest właściwy do stwierdzenia czy miało miejsce złamanie przepisów prawa budowlanego i zaistniał stan samowoli budowlanej, jest inspektor nadzoru budowlanego. Prawo budowlane przewiduje daleko idące konsekwencje samowoli budowlanej - art. 48 stanowi bowiem, że właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego, lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego.

Nie jest to jednak jedyna konsekwencja samowoli budowlanej. Art. 90 ustawy Prawo budowlane pprzewiduje bowiem również możliwość poniesienia kary grzywny, ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do lat 2.

Ustawodawca przewidział możliwość dokonania legalizacji niektórych samowoli. Ale muszą być spełnione określone przesłanki. Istotne jest, że właściwy organ w razie ustalenia, że dany obiekt jest samowolą budowlaną, w pierwszej kolejności ma obowiązek umożliwić zalegalizowanie obiektu.

Podstawowym warunkiem do ewentualnej legalizacji jest konieczność zgodności budowy z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - w przypadku zaś jego braku - z ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Konieczne jest również, aby budowa zrealizowana była zgodnie z warunkami technicznymi i przepisami umożliwiającymi doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z obowiązującym prawem.

Jeżeli inwestor spełni powyższe warunki, właściwy organ administracji państwowej wydaje decyzję o wstrzymaniu robót budowlanych, nakładając jednocześnie na inwestora obowiązek przedstawienia w ustalonym terminie wymaganych dokumentów, świadczących o istnieniu możliwości legalizacji tj. zaświadczenia organu właściwego w sprawach ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu o zgodności obiektu z ustaleniami planu miejscowego oraz dokumentów takich, jakie są wymagane przy uzyskaniu pozwolenia na budowę.

Należy pamiętać, że niedostarczenie dokumentacji w wyznaczonym terminie spowoduje wydanie decyzji o rozbiórce samowoli. Po doręczeniu dokumentów, inspektor nadzoru sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Podstawa prawna

Generalną zasadą obowiązującą na gruncie ustawy z 07.07.1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 158, poz. 1118 z późn. zm.), określoną w art. 28, jest zasada, iż wszelkie roboty budowlane mogą być prowadzone jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Badana jest też kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń, a także to, czy projekt budowlany został wykonany przez osobę posiadającą wymagane uprawnia budowlane.

Przedłożenie przez inwestora odpowiednich dokumentów w wyznaczonym terminie, zgodnie z art. 48 ust. 5 ustawy Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 158, poz. 1118 z późn. zm.), traktuje się jak wniosek o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych - jeżeli budowa nie została zakończona.

Przed wydaniem decyzji właściwy organ, na podstawie art. 49 ust. 1 oraz 2 ustawy Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 158, poz. 1118 z późn. zm.), w drodze postanowienia, ustala opłatę legalizacyjną. Wysokość opłat jest zróżnicowana, od 2,5 tys. do kilkudziesięciu tys. złotych, i obliczana zgodnie z współczynnikami określonymi we właściwym taryfikatorze.

I tak np. opłata legalizacyjna, w przypadku samowolnej budowy domu jednorodzinnego, wynosi 50 tys. zł, zaś opłata za legalizację garażu 25 tys. zł. Opłatę należy uiścić w terminie 7 dni od otrzymania postanowienia, przy czym niezachowanie terminu do zapłaty spowoduje wydanie nakazu rozbiórki obiektu.

Należy pamiętać, że dość wysokie opłaty legalizacyjne są uzasadnione przede wszystkim tym, iż stanowią one swoistą karę za dopuszczenie się samowoli budowlanej. Jeżeli inwestor spełnił wszystkie wymagania, organ nadzoru zobowiązany jest wydać decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego.

Natomiast w sytuacji, w której budowa nie została jeszcze zakończona przez inwestora, organ nadzoru wraz z decyzją o zatwierdzeniu projektu budowlanego wydaje pozwolenie na wznowienie robót. Jednak w obu powyższych wypadkach ustawodawca nałożył obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.