Kredyty na mieszkanie. Co nas czeka w przyszłym roku?

Przyszły rok w podstawowym scenariuszu przyniesie dalszą poprawę w gospodarce, choć na tyle powolną, że przez kilka pierwszych miesięcy oferta banków będzie zmieniała się powoli. Dopiero w drugim kwartale roku dynamika zmian nabierze szybszego charakteru.

Koniec kredytów z dopłatą

W 2009 roku przebojem okazały się kredyty oferowane w ramach programu "Rodzina na Swoim". W pierwszej części roku program utrzyma, a być może nawet powiększy swój udział w rynku, zwłaszcza na krótko przed wprowadzeniem planowanych w nim zmian (zawężenie oferty do rynku pierwotnego), co będzie impulsem do szybszego podejmowania decyzji o zakupie mieszkań na rynku wtórnym. Jednak już od II kwartału spodziewamy się spadku limitów cenowych obowiązujących w programie, co w dużym stopniu utrudni korzystanie z niego.

Mieszkania nie będą drożeć

Zakładana powolna poprawa PKB, rynku pracy i dostępności kredytów to zbyt mało, by oczekiwać wzrostu cen mieszkań, nawet jeśli do tej litanii dołączyć argumenty o zmniejszającej się podaży nowych mieszkań ze strony deweloperów. Obecna podaż zaspokaja popyt na mniej więcej 18-24 miesięcy, przy założeniu utrzymania obecnych cen.

Nie oznacza to jednak, że ceny mogą wyłącznie spadać, choć taki scenariusz należy brać pod uwagę. W optymistycznym scenariuszu, zmiany cen będą miały charakter ewolucyjny - powolny, w miarę jak na rynek będą wchodziły oferty nowych, tańszych (bo taniej budowanych) mieszkań, średnie ceny mogą się stopniowo obniżać.

W wariancie pesymistycznym do przyspieszenia spadku cen rękę przyłożą banki, które stracą cierpliwość do deweloperów, którzy mimo słabej sprzedaży, nie decydują się na obniżki cen licząc na kolejne "zrolowanie" kredytów bankowych. Postawa branży bankowej, o ile banki będą domagać się spłaty udzielonych kredytów od deweloperów, może mieć istotny wpływ na zachowanie się cen mieszkań w przyszłym roku (w szczególności w pierwszej połowie roku).

W tej chwili brak jakichkolwiek sygnałów przemawiających za realizacją tak czarnego scenariusza. Przeciwnie - banki otwarcie deklarują, że są w stanie prolongować terminy spłat kredytów deweloperskich nie ingerując bezpośrednio w strategie cenowe swoich klientów. Niemniej, rolowane kredyty będą droższe od tych udzielonych dwa-trzy lata temu, dlatego sam fakt poniesienia dodatkowych kosztów finansowych może skłonić deweloperów do obniżania cen.

Dostosowaniu ulec powinny w szczególności ceny mieszkań dużych (powyżej 80m2), które sprzedają się najsłabiej. Kupujący mają dla nich dobrą alternatywę w postaci domów na peryferiach miast i sądząc z danych GUS, skwapliwie z tej możliwości korzystają (obecnie na jedno budowane mieszkanie przypadają dwie budowy domów jednorodzinnych). W tym kontekście powstaje coraz większa grupa inwestorów, dla których ceny mieszkań przestają mieć znaczenie, a ważniejsze stają się ceny działek i materiałów budowlanych.

Nie należy spodziewać się wzrostu cen mieszkań w 2010 r. Nawet znacząca poprawa warunków gospodarczych nie jest w stanie zmienić tego obrazu rzeczy, ponieważ banki nie są przygotowane do wzrostu liczby kredytów o więcej niż 10-15 proc. rocznie. Na rynku wciąż przeważa podaż, a jakikolwiek wyższe ceny mogą ją dodatkowo zwiększyć ze strony inwestorów indywidualnych, którzy zdecydowali się przeczekać okres słabszej koniunktury. Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem wydaje się być utrzymanie obecnego poziomu cen przez kolejny rok.