Potrzeby konta rzeczywistość – przyszłość polskiego budownictwa mieszkaniowego

Po wyjątkowo udanym roku 2021, gdy oddano do użytku aż 235 tys. mieszkań, przyszedł czas załamania na rynku nieruchomości w Polsce. W kolejnych kwartałach deweloperzy raportowali spadki sprzedaży, a także spadki dotyczące rozpoczynania nowych inwestycji. Równocześnie rosły ceny materiałów i nowych mieszkań, które stawały się coraz mniej dostępne dla przeciętnego Kowalskiego.

Z drugiej strony, tzw. „luka mieszkaniowa” wciąż wynosi 2-3 miliony mieszkań, co oznacza, że nowe inwestycje są nadal potrzebne. Co zrobić, żeby pobudzić rynek mieszkaniowy? Jakie pomysły ma branża, a jakie Ministerstwo Rozwoju i Technologii? Czy w Polsce rozwinie się rynek najmu? Te wszystkie wątki zostały poruszone podczas debaty eksperckiej.

- Szacuje się, że „luka mieszkaniowa” w Polsce wynosi od kilkuset tysięcy do 2-3 milionów mieszkań. Ogromna rola rynku deweloperskiego i państwa jest taka, żeby zapewnić najbardziej potrzebującym odpowiednie warunki mieszkaniowe. Obecnie w Polsce 14 proc. gospodarstw domowych jest substandardowych. Mamy 800 tys. mieszkań, które nie są wyposażone w toaletę, a 440 tys. mieszkań nie ma dostępu do bieżącej wody – tłumaczyła prof. dr hab. Anna Szelągowska z Katedry Miasta Innowacyjnego Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie.

- Priorytetem polityki mieszkaniowej jest to, żeby Polacy jak najdłużej mogli i chcieli posiadać mieszkanie na własność. Ze względu na brak kultury oszczędzania mieszkanie jest szansą, żebyśmy się jako społeczeństwo bogacili i mieli kapitał, z którego będziemy mogli korzystać - wyjaśniał Waldemar Buda, minister Rozwoju i Technologii. Przyznał również, że dla mniej zamożnej części społeczeństwa alternatywą będą mieszkania komunalne, zarządzane i remontowane przez samorządy, przy dofinansowaniu z budżetu państwa. Jak dodał minister, w tym roku na ten cel zarezerwowano miliard złotych.

- Żeby mieszkania były dostępne musimy ich budować więcej - zarówno w sektorze prywatnym jak i państwowym. Żebyśmy budowali ich więcej potrzebne jest uwolnienie gruntów. Kolejna kwestia to uproszczenie procedur. Ilość procedur, jak i uzgodnień z którymi stykają się inwestorzy powoduje, że od momentu przejścia formalności do faktycznego wbicia łopaty mijają dziś trzy lata. Koszt pieniądza natomiast wzrasta. Co wprost przekłada się na ceny mieszkań – wskazywała Monika Perekitko, członek zarządu Matexi Polska, członek rady Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Podkreślając, że bardzo ważne jest współdziałania sektora publicznego z prywatnym a także otwartość na dialog i wspólne poszukiwanie rozwiązań, które zmniejszyły lukę mieszkaniową w kraju.

Kolejnym aspektem polityki mieszkaniowej, o którym rozmawiano podczas debaty, był najem.

- Najem instytucjonalny powoduje, że cywilizuje się najem z punktu widzenia cen, standardu i podejścia do najemcy. Oddech na plecach dla prywatnych wynajmujących jest potrzebny, jednak najem instytucjonalny powinien się rozwijać uwzględniając sytuację rynkową. Nie chcemy takiej sytuacji, by deweloperzy budowali 35-50 proc. wszystkich swoich inwestycji dla klienta instytucjonalnego. Proponujemy, by fundusz inwestycyjny nie skupował mieszkań z rynku, a generował wartość dodaną, czyli umożliwiał budowę kolejnych osiedli na zasadzie inwestorskiej – zapowiedział minister Waldemar Buda.

Według prof. dr hab. Anny Szelągowskiej, mieszkanie w kolejnych latach będzie formą lokowania kapitału. Zwróciła uwagę, że coraz więcej młodych osób inwestuje w drugie czy trzecie mieszkanie – na wynajem – żeby osiągać dochód pasywny. Oznacza to, że może zmienić się proporcja osób, które decydują się na najem. W Niemczech ponad połowa społeczeństwa mieszka w wynajmowanych mieszkaniach, a w Polsce jest to obecnie ok. 13 proc. Pozostali uczestnicy debaty przyznali również, że mimo zapowiedzi, najem instytucjonalny w naszym kraju nie rozwija się tak szybko jak oczekiwano.

Z czego wynikają spadki?

- Po pierwszym kwartale 2023 roku łączny spadek nowych inwestycji mieszkaniowych wyniósł w przybliżeniu 26 proc. W przypadku samych deweloperów, którzy budują 2/3 wszystkiego co powstaje w Polsce, ten spadek wyniósł 27 proc. Do tego trzeba dołożyć spadki, które odnotowaliśmy w poprzednik roku. W 2022 roku, względem roku poprzedniego, odnotowano spadek aż o jedną trzecią - tłumaczył Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Jak dodał, w marcu zanotowano pierwsze oznaki ożywienia, jednak według prognoz 2023 rok będzie słabszy pod względem liczby rozpoczętych inwestycji niż ubiegły. Przyznał też, że branża czeka na wprowadzenie programów mieszkaniowych – m. in. kredytu dwa procent - które mogą pobudzić rynek.

Eksperci przyznali jednak, że nie należy oczekiwać spadków cen nowych mieszkań.

- Cena mieszkania składa się w zdecydowanej większości z kosztów budowy, które od czasów pandemii (II kwartał 2020 roku) wzrosły o 35-40 procent. To wprost proporcjonalnie przekłada się na ceny mieszkania. Drugim kosztem, szczególnie w dużych ośrodkach miejskich, jest koszt ziemi. W niektórych lokalizacjach cena działki wzrosła o sto procent. Dwukrotnie wzrósł także koszt obsługi długu. Jak spojrzymy na raporty giełdowe, to wskazana tam marża netto jest na poziomie 12-13 procent. A trzeba dodać, że są to dane za mieszkania ukończone, których budowa rozpoczęła się kilka lat temu - mówiła Monika Perekitko.2

- Problemem deweloperów jest też to, że grunty są coraz trudniej dostępne z przyczyn ekonomicznych i prawnych. Poza tym istnieje ogromna niepewność co do kosztów. Zbywcy gruntów mają wysokie oczekiwania cenowe, jest też duża niepewność cenowa, jeżeli chodzi wykonawstwo. Do tego dochodzi niepewność po stronie nabywców i ograniczona akcja kredytowa. Deweloperzy nie są w stanie rozsądnie zaplanować kosztów budowy, a z drugiej strony wiedzą, że nabywcy nie są w tej chwili w stanie pozwolić sobie na mieszkanie – tłumaczył z kolei Marcin Nosiński, radca prawny z Business Center Club.

Zwrócono również uwagę, że na cenę mieszkań wpływ mają także koszty materiałów, które w ostatnich latach znacznie podrożały, a trudna sytuacja na rynku deweloperskim odbija się na innych branżach, które dzięki wielu rozpoczynanym inwestycjom do niedawna także się prężnie rozwijały inwestując równocześnie w nowe technologie.

- W zeszłym roku ceny materiałów budowlanych wzrosły o ok. 25 procent. Przez ostatnie 2-3 lata mieliśmy deficyt ekip budowlanych i montażowych, a także deficyt pracowników w sektorze produkcji materiałów budowlanych. Jako producenci okien i drzwi zwiększaliśmy więc moce produkcyjne, rozwijaliśmy fabryki wyposażając je w nowoczesne linie produkcyjne, w ostatnich miesiącach popyt się jednak mocno ostudził - wskazywał Janusz Komurkiewicz, prezes związku Polskie Okna i Drzwi.
- Rynek pierwotny spowolnił, więc siłą rzeczy wykonawcy zainteresowali się rynkiem wtórnym i remontowym. Jako kraj mamy ogromne potrzebny w tym zakresie, ponieważ trwa potężny proces termomodernizacji budynków - dodał Komurkiewicz.

Jakie wnioski płyną z debaty? Z pewnością sektor publiczny odpowiedzialny za politykę mieszkaniową Polski, jak i realizujący te same cele sektor prywatny, mają przed sobą ogromne wyzwanie jakim jest zasypanie luki mieszkaniowej. Jak podkreślali uczestnicy spotkania, bez współpracy międzysektorowej nie będzie to jednak możliwe.

Jesteśmy na Google News. Dołącz do nas i śledź Portal i.pl codziennie. Obserwuj i.pl!

dś