Rolna pod budowę

Dla ludzi, których nie przerażają formalności, jest to dobry sposób na zakup działki, która w przyszłości posłuży pod budowę domu. Ziemia rolna bywa kilkukrotnie tańsza od tej przeznaczonej pod budownictwo.

Zaletą takiej inwestycji jest niższy podatek pobierany od gruntów rolnych. Może być on mniejszy nawet kilka razy.

Skąd pieniądze?
Na rynku kredytów hipotecznych jest niewiele banków, które oferują możliwość finansowania działki rolnej. Można skorzystać jednak z pożyczki hipotecznej zabezpieczonej na innej nieruchomości należącej do nas lub innej osoby. Zwykle wymagany jest wkład własny nawet do 40 proc.

Mimo to działki rolne mają coraz więcej zwolenników. Popyt nakręcają mieszkańcy miast. Kupują je, by się na nich wybudować, albo po prostu lokują tak kapitał.
- Jeszcze kilka lat temu banki nie udzielały pożyczek hipotecznych na zakup działek rolnych z pozwoleniem na budowę (tzw. siedliska) - zauważa Monika Wójcik, doradca finansowy Money Expert. - Obecnie ich zakup traktowany jest tak samo jak zakup działki budowlanej. Ziemię rolną chętnie kupują również sami rolnicy. Głównie po to, by otrzymywać większe dopłaty unijne.

Jakie możliwości?
Mamy dwie możliwości. Możemy kupić działkę pod tzw. zabudowę siedliskową, albo nabyć działkę rolną i przekształcić ją na budowlaną.
- Jeżeli wybierzemy działkę pod zabudowę siedliskową i zechcemy na niej wybudować dom, najpierw musimy sprawdzić gminny plan zagospodarowania przestrzennego - radzi specjalistka Money Expert. - Będzie w nim zaznaczone, jaka powierzchnia ziemi umożliwia budowę domu. Zazwyczaj jest to hektar. Kupujemy hektar i składamy wniosek o pozwolenie na budowę. Jeżeli jednak w gminie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, pozwolenie na budowę dostaniemy bez problemu tylko wtedy, gdy gospodarstwo związane z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Ta średnia waha się zazwyczaj od 7 do 20 ha.

Można fortelem

Można też znaleźć rolnika, który chce sprzedać kawałek ziemi, np. 2 tys. m kw. Rolnik występuje o warunki zabudowy. Warunek? Co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana.
Teren musi mieć dostęp do drogi publicznej, a istniejące lub projektowane uzbrojenie działki musi być wystarczające do rozpoczęcia budowy. Gdy rolnik otrzyma warunki zabudowy, podpisujemy z nim umowę przedwstępną kupna ziemi rolnej.

Rolnik występuje wówczas o pozwolenie na budowę i wylewa fundamenty. Wówczas można już zawrzeć z rolnikiem umowę warunkową sprzedaży działki z pozwoleniem na budowę.

Pamiętajmy, że jest to umowa warunkowa. Bo prawo pierwokupu ziemi rolnej, gdy kupuje ją "nierolnik" ma Agencja Nieruchomości Rolnych - korzysta z tego prawa bardzo rzadko.

Można też znaleźć gospodarstwo ze starymi zniszczonymi zabudowaniami. Ze względu na zły stan nie podniosą one znacząco ceny działki. Zamiast o pozwolenie na budowę będzie można starać się o pozwolenie na remont.

Przekształcenie trwa
- Jeżeli zdecydujemy się na zakup działki rolnej i przekształcenie jej na budowlaną, czeka nas szereg formalności do załatwienia - kontynuuje nasza ekspertka. - Należy ją odrolnić. Robi to gmina, uchwalając nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Po odrolnieniu ziemi występujemy o wyłączenie działki z produkcji rolnej.
Jeśli ziemia jest dobrej jakości, czyli należy do klas I, II, III, III a, III b oraz w przypadku użytków rolnych klas IV, IV a, IV b, V i VI, wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego (np. torfy), konieczna jest zgoda na wyłączenie. Wniosek o wyłączenie działki z produkcji rolnej należy złożyć do wydziału geodezji lub gospodarki nieruchomościami właściwego starostwa powiatowego.

Co we wniosku?
- Wniosek musi zawierać dokument potwierdzający własność działki (np. akt notarialny), wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i z rejestru gruntów z odbitką z mapy ewidencyjnej, kopię mapy działki wraz z projektem jej zagospodarowania i zaznaczonym terenem wyłączonym z produkcji rolnej - wylicza Monika Wójcik z Money Expert.

Jeśli dom będzie miał powierzchnię do 500 m kw., za wyłączenie nie trzeba płacić. Jeśli jest większy, wówczas urzędnicy ustalają opłatę według specjalnych tabel zamieszczonych w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Naliczają je urzędnicy starostwa. Po uzyskaniu decyzji o wyłączeniu, możemy składać wniosek o pozwolenie na budowę.

Jeśli są to użytki rolne klas IV, IV a, IV b, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego, nie trzeba starać się o wyłączenie. Od razu składamy wniosek o pozwolenie.