Tak możesz legalnie przejąć czyjąś działkę, mieszkanie lub dom. Dowiedz się, co to jest zasiedzenie. Poznaj zasady i formalności

Zasiedzenie nieruchomości polega na legalnym przejęciu na własność cudzej działki, mieszkania lub domu. Następuje ono po 20 lub 30 latach nieprzerwanego, samoistnego posiadania nieruchomości, czyli władania nią jak właściciel. To, który z tych okresów bierze się pod uwagę, zależy od dobrej lub złej woli osoby, która dokonała zasiedzenia. Mówi o tym art. 172 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Ewentualne wątpliwości w kwestii tego, który z tych przepisów ma zastosowanie, rozstrzyga sąd. Z reguły zakłada się z góry dobrą wiarę.

O dobrej wierze w przypadku zasiedzenia mówi się wtedy, gdy osoba użytkująca nieruchomość mylnie sądziła, że faktycznie jest jej właścicielem. Może np. chodzić o sytuację, gdy ktoś przez 20 lat zamieszkiwał działkę otrzymaną od rodziców, traktując ją jak swoją, po czym odkrył, że nie dopełniono formalności i działka wciąż do rodziców należy. Chodzi zatem o autentyczną pomyłkę bez intencji oszukania kogokolwiek.

Z kolei o złej wierze można mówić, gdy ktoś doskonale wiedział, iż korzysta z cudzej nieruchomości, ale nic z tą wiedzą nie zrobił. Będzie więc chodziło np. o celowe użytkowanie cudzej działki bez wiedzy jej właściciela, by dzięki zasiedzeniu przejąć ją na własność. W razie wątpliwości to sąd rozstrzyga, czy nieruchomość zasiedziano w dobrej, czy w złej wierze.

Warto zwrócić uwagę jeszcze na dwie ważne kwestie. Po pierwsze, do zasiedzenia potrzebne jest samoistne posiadanie nieruchomości – „samoistność” oznacza w tym wypadku, że włada się nieruchomością jak właściciel, a nie np. najemca czy dzierżawca (a więc np. płaci się podatek od nieruchomości). Z reguły to sąd ustala, czy ten warunek został spełniony. Po drugie, okres 20 czy 30 lat potrzebny do zasiedzenia musi być nieprzerwany – trzeba zatem pamiętać, że jeśli nastąpiła przerwa, to upływający czas trzeba zacząć znów liczyć od zera.

Pewne sytuacje powodują, że przerwany zostaje bieg zasiedzenia, czyli okres, który musi upłynąć, żeby do zasiedzenia doszło. Przerwanie następuje przede wszystkim w sytuacji, gdy osoba władająca nieruchomością podejmuje jakieś kroki prawne, których celem jest ustalić lub potwierdzić swoje prawo do danej nieruchomości. Może chodzić np. o:

• wytoczenie komuś pozwu o wydanie nieruchomości,
• wniosek o zmianę wpisu w księdze wieczystej,
• wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości.

Jeśli do tego typu sytuacji dojdzie, uznaje się, że czas potrzebny do zasiedzenia przestał płynąć. Przerwanie biegu zasiedzenia ma też miejsce, jeżeli osoba dokonująca zasiedzenia uznała prawa właściciela do nieruchomości, np. podpisując z nim jakąś umowę lub podpisując oświadczenie stwierdzające, kto jest właścicielem nieruchomości.

Osobnym przypadkiem jest sytuacja, gdy jedna osoba dokonująca zasiedzenia zostaje zastąpiona przez inną (a więc np. ojciec korzysta z nieruchomości, którą mylnie uważa za swoją, po czym przekazuje ją synowi). W takim przypadku nowy posiadacz może doliczyć do swojego czasu zasiedzenia czas swojego poprzednika. Jeśli jednak poprzednik próbował dokonać zasiedzenia w złej wierze, to oba czasy sumuje się tylko wtedy, gdy suma wynosi minimum 30 lat.

Ponieważ zasiedzenie polega na przejęciu prawa własności, zasiedzieć można tylko taką nieruchomość, która może być przedmiotem odrębnej własności. Możliwe jest zatem np.:

• zasiedzenie mieszkania,
• zasiedzenie domu,
• zasiedzenie działki,
• zasiedzenie gruntu.

Nie można za to zasiedzieć np. pojedynczego pomieszczenia w budynku, bo jest ono tylko częścią większej nieruchomości i nie da się go nabyć na własność. Warto dodać, że nie można też oczywiście zasiedzieć nieruchomości, której właścicielem już się jest.

Jeśli zostały spełnione warunki zasiedzenia i upłynął odpowiedni czas, nieruchomość automatycznie zmienia właściciela. Żeby jednak zabezpieczyć się przed ewentualnymi problemami w przyszłości, warto złożyć w sądzie wniosek o zasiedzenie.
Składa się go w wydziale cywilnym sądu rejonowego. We wniosku należy wskazać:

• co sąd ma zrobić (czyli stwierdzić zasiedzenie),
• o jaką nieruchomość chodzi (wymiary, położenie, numer księgi wieczystej, numer działki),
• w jaki sposób doszło do zasiedzenia (okoliczności, dowody na użytkowanie nieruchomości itp.),
• osobę, która dokonała zasiedzenia,
• okres, w którym nastąpiło zasiedzenie,
• wartość nieruchomości,
• wszystkie osoby zainteresowane,
• poprzedniego właściciela nieruchomości lub jego spadkobierców.

Po przeprowadzeniu niezbędnego postępowania sąd potwierdzi, że nieruchomość stała się własnością nowego właściciela. Otrzyma on na piśmie stosowne postanowienie potwierdzające jego prawo do domu, mieszkania czy działki. Do wniosku dołącza się odpis z księgi wieczystej lub zaświadczenie o stanie prawnym nieruchomości, a także wypis z rejestru gruntów i wyrys mapy ewidencyjnej.

Po przeprowadzeniu niezbędnego postępowania sąd potwierdzi, że nieruchomość stała się własnością nowego właściciela. Otrzyma on na piśmie stosowne postanowienie potwierdzające jego prawo do domu, mieszkania czy działki.

W 2024 roku w Polsce nie wprowadzono żadnych istotnych zmian w prawie dotyczącym zasiedzenia. Zasady zasiedzenia gruntu pozostają w dużej mierze takie same, jak były wcześniej.

Warto jednak zauważyć, że w lipcu 2023 r. wprowadzono zmiany w ustawie dotyczącej zasiedzenia nieruchomości rolnych. W myśl tych zmian, nabywca nieruchomości rolnej przez zasiedzenie nie ma obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres pięciu lat od momentu nabycia nieruchomości, co było wcześniej wymagane. Dodatkowo, Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR) nie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku nabycia nieruchomości rolnej przez zasiedzenie​.

Dla osób nabywających nieruchomości rolne przez zasiedzenie jest to korzystna zmiana, ponieważ znosi pewne obowiązki i ograniczenia, które wcześniej obowiązywały. Jeśli chodzi o nieruchomości inne niż rolne, to przepisy dotyczące zasiedzenia pozostają bez większych zmian.

Źródła: Kodeks cywilny, Prawo.pl, Internetowy System Aktów Prawnych