Kupujemy działkę

Opinia eksperta

Opinia eksperta

Andrzej Więckiewicz
z biura obrotu nieruchomościami w Koszalinie:
- Zawsze radzą, aby przed kupnem działki dobrze ją obejrzeć, sprawdzić, czy to co mamy na planie zgadza się ze stanem faktycznym. Trzeba zwrócić uwagą nie tylko na samą działkę, ale także na wszystko to, co się wokół niej znajduje. Może się na przykład okazać, że nasza działka jest tuż przy torach kolejowych. Trzeba też zwrócić uwagę skąd będziemy mogli do naszej działki doprowadzić, jeśli nie jest uzbrojona prąd, wodę, gaz itd.

By uniknąć rozczarowań w przyszłości warto dokładnie wybrać miejsce na wymarzony dom i zebrać niezbędne informacje, dzięki którym szybko dokonamy zakupu ziemi.

O atrakcyjności działki, oprócz lokalizacji, świadczy również korzystne ukształtowanie terenu i położenie względem stron świata, jakość dróg dojazdowych, otoczenie, a także sąsiedztwo. Każdy z tych elementów ma wpływ na ostateczną cenę ziemi. Pamiętać należy, że nie wszystkie działki można przeznaczyć pod zabudowę domów jednorodzinnych. Co sprawdzić przed podjęciem ostatecznej decyzji zakupu ziemi?

Bieganie po urzędach
Po pierwsze zwróćmy uwagę, czy działka ujęta jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Istotna jest wiedza na temat tego, czy działka nie jest zadłużona i kto jest jej prawnym właścicielem. To nie wszystko. Sprawdźmy jakie jest przeznaczenie działki: rolne czy budowlane, a także czy istnieją ograniczenia związane z zabudową działki.

Aby uniknąć przykrych niespodzianek powinniśmy mieć wiedzę o tym jaki jest grunt, na którym ma zostać wybudowany dom oraz czy istnieje możliwość dostępu do drogi publicznej i mediów (wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej).

Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP) dostępne są w wydziałach architektury poszczególnych urzędów gmin i miast.

- Plany zagospodarowania pozwalają określić m.in. charakter działki, możliwą wysokość i wielkość zabudowy oraz przeznaczenie terenów sąsiednich. Prawnego właściciela ziemi i informacje czy działka jest zadłużona ustalimy z księgi wieczystej, która znajduje się z sądzie rejonowym. Z dokumentów tych dowiemy się przede wszystkim, czy działka jest obciążona hipoteką - mówi Wojciech Rutowicz z firmy ES POLSKA.

W przypadku, gdy działka nie posiada MPZP inwestor powinien sprawdzić czy jest studium uwarunkowań, co obejmuje i czy możliwe jest szybkie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT). Z kolei w księdze wieczystej inwestor powinien sprawdzić, czy nie ma wobec działki roszczeń osób trzecich.

Na rolnej też
Istnieje również możliwość wybudowania domu jednorodzinnego na działce rolnej. Trzeba jedynie sprawdzić czy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przewiduje na tym terenie funkcję mieszkaniową. W przypadku, gdy działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania trzeba wystąpić do gminy z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy, by uzyskać informację, co można na danej ziemi zbudować.

W wydziale geodezji urzędu gminy ustalimy rodzaj gruntu na wybranej przez nas działce i poziom wody gruntowej, co wiąże się z kosztem wykonania fundamentów w przyszłym domu. Badania geotechniczne i znajomość warunków gruntowo-wodnych pozwolą bezpiecznie posadowić dom i uniknąć niespodzianek tj. przemieszczanie się fundamentów budynku, czy zalewanie działki przez wodę deszczową.

- Umowa sprzedaży działki budowlanej będzie ważna, jeżeli zostanie sporządzona w formie aktu notarialnego przy obecności wszystkich stron: sprzedającego i kupującego. Ważne jest, by wszyscy współwłaściciele ziemi widnieli w umowie. Oprócz kosztów notarialnych trzeba założyć, że poniesiemy wydatki na opłaty skarbowe oraz podatek - mówi Wojciech Rutowicz.

Lepiej z mediami
Najlepiej, kiedy wybierzemy działkę uzbrojoną, czyli z doprowadzoną już wodą, prądem, kanalizacją i gazem. Unikniemy wówczas wielu formalności m.in. w starostwie oraz dodatkowych kosztów i będziemy mogli szybko rozpocząć budowę domu. W przypadku, gdy zdecydujemy się na działkę nieuzbrojoną, będziemy musieli przygotować się na to, że gmina i dostawcy mediów mogą na długo wstrzymać uzyskanie pozwolenia na budowę przez inwestora.