Sprawdzamy europejski standard najmu. 8. część cyklu „Jak u siebie – wszystko o najmie instytucjonalnym”

Jako Polacy, lubimy porównywać się z innymi mieszkańcami Europy. W przypadku najmu jest jednak problem – różnice między poszczególnymi krajami są na tym polu tak duże, że nie sposób włożyć ich do jednego worka. Dowodzi to, jak dużym, złożonym i ciągle aktualnym wyzwaniem jest stworzenie dobrego systemu najmu.

Mieszkania własnościowe są najpopularniejsze w krajach Europy Środkowo-Wschodniej, które po 1989 r. gwałtownie porzuciły wcześniejszy model i sprywatyzowały zasób mieszkaniowy. Niewielkie znaczenie ma tam najem, zwłaszcza publiczny. To sytuacja dobrze znana nam w Polsce, gdzie według danych Eurostatu lokale najmowane zamieszkuje 13% populacji. Na pewno jest to odsetek niedoszacowany, zwłaszcza w największych miastach, jednak niezaprzeczalnie to jeden z najniższych wskaźników w Europie.

Na przeciwległym biegunie znajdują się państwa niemieckojęzyczne, skandynawskie, Wielka Brytania oraz Holandia. Po II Wojnie Światowej wszystkie te kraje prowadziły aktywną, socjalną politykę mieszkaniową, którą w późniejszych dekadach w różnym stopniu liberalizowały, dopuszczając formy najmu prywatnego oraz zachęcając do kupowania na własność. W Niemczech, Austrii i Szwajcarii wynajmowane lokale zamieszkuje mniej więcej 50% ludności, a należą one głównie do dużych instytucji, w tym miejskich. W Holandii powszechne są stowarzyszenia mieszkaniowe, a w Wielkiej Brytanii – najem komercyjny.

W Polsce zmierzamy ku mieszanemu modelowi rynku najmu. W ostatnich latach nastąpił powrót do bardziej aktywnego zaangażowania niektórych samorządów w budownictwo społeczne, np. przez -Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe. Zwłaszcza w mniejszych ośrodkach lokalne władze mają szansę na budowanie większego zasobu mieszkań, traktując to m.in. jako zachętę do pozostania i założenia rodziny w rodzinnej miejscowości.

W przypadku największych aglomeracji za rozwój najmu odpowiadają przede wszystkim inwestorzy komercyjni – zarówno indywidualni, jak i obecni od kilku lat operatorzy instytucjonalni, profesjonalne podmioty posiadające duże pakiety mieszkań. Tworzą oni tzw. sektor PRS (Private Rented Sector), który obejmuje dziś ok. 10 tys. mieszkań, czyli zaledwie ok. 1% rynku najmu w kraju. Choć w najbliższych latach ich liczba ma się kilkukrotnie zwiększyć, nadal nie zaspokoi popytu na mieszkania.

To wszystko dobra wiadomość – różnicowanie rynku najmu jest bardzo pożądane, ponieważ daje ludziom możliwość wyboru i zwiększa ich życiową elastyczność, a jednocześnie działa zapobiegawczo w przypadku zawirowań rynkowych.

W ostatnich latach szerokim echem w mediach odbiły się gigantyczne wzrosty kosztów najmu w Berlinie, prowadzące do radykalnych rozwiązań: odgórnego zamrożenia czynszów i prób uspołecznienia większości lokali na wynajem należących do koncernów mieszkaniowych. Przykładem może być stolica Niemiec, gdzie do prywatnych operatorów należy niemal co trzecie wynajmowane mieszkanie w mieście. W portfelu 12 największych spółek – często dzielących tych samych udziałowców – znajduje się ponad 250 tys. nieruchomości. Przy tak dużej skali są w stanie wywierać presję cenową na otoczenie.

Nie powinniśmy obawiać się takiego scenariusza w Polsce. W żadnym z miast nie ma mowy o zbudowaniu zasobu tej wielkości – w Berlinie było to możliwe, ponieważ lokale należące wcześniej do miasta i organizacji non-profit były pakietowo przejmowane przez dużych inwestorów. Nad Wisłą w wyniku prywatyzacji mieszkania trafiały do indywidualnych mieszkańców i w ich rękach pozostały w większości do dzisiaj.

Zróżnicowanie – to cecha systemu mieszkaniowego kraju, w którym najem odniósł największy sukces – Szwajcarii. Niemal 58% mieszkańców zajmuje najmowane mieszkania. Są one podzielone w uproszczeniu między cztery rodzaje organizacji: samorządy, kooperatywy, deweloperów i różne spółki kapitałowe. Te ostatnie są najpopularniejsze i odpowiadają za jedną trzecią rynku mieszkaniowego w kraju – największe instytucje, takie jak Swiss Life AM czy UBS posiadają w swoim portfelu powyżej 30 tys. mieszkań.

Ich silna pozycja nie przekłada się jednak na monopolistyczne zagrania. W Szwajcarii prawo działa na korzyść najemców, dzięki czemu ponad połowa społeczeństwa ma czuć się bezpiecznie w wynajmowanym domu. Minimalny okres trwania umowy wynosi 12 miesięcy, a podwyżki czynszu możliwe są jedynie przy przedłużaniu umowy i muszą być poprzedzone trzymiesięcznym uprzedzeniem, wraz z podaniem powodu wzrostu cen. Jaki jest więc najpopularniejszy rynek najmu w Europie? Duży, zdywersyfikowany i mocno regulowany – i właśnie w tym kierunku możemy zmierzać w Polsce.

- Nie ma wątpliwości, że najem instytucjonalny w Polsce ma przed sobą perspektywę dalszego rozwoju. Dziś nie ma problemów z pozyskaniem najemców w tym segmencie – praktycznie cała dostępna pula mieszkań pozostaje wynajęta, a rosnące zapotrzebowanie napędza podaż nowych projektów. Najnowszy raport PFR Nieruchomości i Polityki Insight: "Dekada polskiego rynku najmu" pokazał, jak ważna dla zaspokojenia różnych oczekiwań i możliwości finansowych najemców, jest zrównoważona oferta mieszkań na wynajem. Dodatkowo unormowany rynek najmu to bezpieczeństwo i stabilność dla tych, którzy nie chcą, bądź nie mogą być właścicielami mieszkań. Najem instytucjonalny, czyli oferowany przez profesjonalne firmy, mobilizuje do podnoszenia standardów i wpływa na zmianę sposobu myślenia o najmie. Pozwala też stabilizować rynek mieszkaniowy w warunkach niepewności ekonomicznej.