Polska straci 5 proc. swojej populacji do 2040 roku, jak to wpłynie na rynek nieruchomości?

Trendy demograficzne są nieubłagane. Z ostatniego spisu powszechnego wynika, że w marcu 2021 roku w Polsce mieszkało nieco ponad 38 mln osób. To prawie o 0,5 mln mniej niż dziesięć lat wcześniej. Do tego co 5 mieszkaniec Polski ma ponad 65 lat. Już w 2040 roku w Polsce będzie mieszkało 36 mln osób, a liczba seniorów wzrośnie.

- Zarówno malejąca liczba ludności, jak i starzenie się społeczeństwa to dwa niezwykle istotne trendy wpływające na rynek nieruchomości. W przyszłości będzie się zmieniało zapotrzebowanie na mieszkania, w tym te senioralne. Natomiast rosnące obciążenia usług zdrowotnych i społecznych zwiększą presję na powstawanie placówek opieki zdrowotnej – mówi Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego CBRE.

Trend 1: Malejąca liczba ludności w Polsce, zróżnicowana sytuacja w regionach

Z danych Oxford Economic, wynika, że do 2040 roku w Polsce przewidywany jest spadek liczby ludności do 36 mln mieszkańców, czyli o 5 proc. To efekt niskiej dzietności. Prognoza nie uwzględnia obywateli Ukrainy przebywających w Polsce (ok. 2,3 mln osób, zgodnie z szacunkami Ośrodka Badań nad Migracjami Uniwersytetu Warszawskiego), ale trudno dziś przewidzieć jak do 2040 roku potoczą się losy tej grupy migrantów.

Według tej samej prognozy do 2040 roku zmiany demograficzne w województwie zachodniopomorskim będą przebiegać podobnie do przemian obserwowanych w skali całego kraju.

- A wśród głównych trendów kształtujących rynek nieruchomości na terenie zachodniopomorskiego można wymienić spadek liczby ludności, starzenie się społeczeństwa (w tym bardzo wyraźne zwiększenie liczebności grupy osób najstarszych, w wieku 80 lat i starszych) oraz zmianę liczebności i struktury wiekowej osób w wieku produkcyjnym — twierdzi Agnieszka Mikulska.

Zgodnie z prognozą Oxford Economics do 2040 roku w zachodniopomorskim ubędzie ponad 100 tys. mieszkańców, czyli 7 proc. obecnej populacji. W województwie przybędzie seniorów, ale nie we wszystkich grupach wiekowych równomiernie.

- Mieszkańców liczących od 65 do 74 lat będzie nawet mniej, niż obecnie — mówi ekspertka. - Za to ponad dwukrotnie zwiększy się grupa osób w wieku co najmniej 80 lat.

Tym samym zmiany te będą wymagać rozbudowy sektora usług dla seniorów, przede wszystkim z szeroko pojętego sektora ochrony zdrowia i opieki społecznej, ale też stworzenia oferty odpowiednio dostosowanych mieszkań.

- Warto również dodać, że pomimo spadków liczby ludności, w zachodniopomorskim przewidywany jest wzrost liczby gospodarstw domowych, a to sugeruje zwiększenie popytu mieszkaniowego — zauważa Agnieszka Mikulska.

W perspektywie do 2040 roku o kilkadziesiąt tysięcy osób zmaleje w zachodniopomorskim liczba osób w wieku produkcyjnym (15-64 lat). Spadki liczebności dotyczyć będą osób w wieku poniżej 50 lat, przy czym najbardziej (o 35 proc.) zmaleje grono potencjalnych pracowników w wieku od 35 do 44 lat, a za to wzrośnie liczba osób mających powyżej 50 lat. Wraz ze zmianą dostępności pracowników i ich struktury wiekowej, rynek pracy i rynek powierzchni biurowych będą musiały się dostosować i pozostać atrakcyjne dla starszych pracowników. Zwiększy się konkurencja o talenty spoza regionu.

Prognoza podkreśla także to, że w województwie zachodniopomorskim do 2040 roku o 2 proc. zmniejszy się liczba osób w wieku studenckim (20-24 lat), podczas gdy w całej Polsce jest to jedyna pięcioletnia grupa wiekowa poniżej 50 roku życia, dla której przewiduje się w tym czasie wzrost liczebności (o 4 proc.).

- To oznacza, że rozwój uczelni wyższych i rynku akademików prywatnych w zachodniopomorskim będzie zależał w dużej mierze od renomy uczelni i ich zdolności do przyciągania studentów spoza regionu, ponieważ lokalne warunki demograficzne będą mniej korzystne niż obecnie — podpowiada specjalistka.

- Nierównomierne zmiany liczby ludności w poszczególnych rejonach Polski będą decydowały także o popycie na powierzchnie komercyjne. - mówią specjaliści. - W regionach doświadczających wzrostu liczby ludności znajdą się lokalizacje, w których pojawi się nadmierne obciążenie istniejących usług publicznych, głównie w zakresie służby zdrowia i opieki społecznej.

- Jednak również w obszarach z malejącą liczbą mieszkańców mogą pojawić się podobne w skutkach problemy, spowodowane mniejszą dostępnością pracowników w sektorze opieki medycznej i pomocy socjalnej – mówi Agnieszka Mikulska.

Trend 2: Starzejące się społeczeństwo

Podobnie jak w większości krajów zachodnich, jedną z największych zmian demograficznych, która już się w Polsce dokonuje, jest starzenie się społeczeństwa. Populacja emerytów stale rośnie. Przewiduje się, że kohorta osób powyżej 65 roku życia wzrośnie o 10 proc. do 2030 roku, a w kolejnych 10 latach o dalsze 8 proc. Chociaż starzenie się społeczeństwa jest tendencją ogólnopolską, w niektórych częściach kraju będzie mocniej wpływać na otoczenie rynkowe. Prognozy pokazują, że największy udział osób w wieku 65 lat i więcej będą miały duże miasta. Relatywnie najmłodsze będą zaś obszary je otaczające, co wskazuje na występowanie trendów suburbanizacji i rozwoju obszarów podmiejskich.

- Jednym z głównych obszarów oddziaływania starzejącego się społeczeństwa będzie rosnące obciążenie usług zdrowotnych i społecznych. Presja na placówki opieki zdrowotnej już teraz wzrasta. Oznacza to większe zapotrzebowanie na lepszą opiekę medyczną i społeczną, zwłaszcza dla grupy najstarszych osób. Wyzwania te będą dotkliwsze na obszarach o dużej koncentracji emerytów, gdzie będzie rosnące zapotrzebowanie na miejsca w domach senioralnych i domach opieki – mówi Agnieszka Mikulska.

Starzenie się populacji wpłynie również na zmianę charakteru popytu na mieszkania. Z powodu wzrostu liczby osób starszych z niepełnosprawnością i przewlekłymi chorobami, pojawi się popyt na mieszkania specjalne. Lokale takie zaspokoiłyby potrzeby emerytów, którzy mogą i chcą nadal mieszkać we własnym domu.

Zupełną nowością na polskim rynku byłyby wioski emerytalne, zaprojektowane z myślą o zwiększeniu niezależności, poziomu zdrowia i dobrego samopoczucia seniorów. Tego typu obiekty oferują opiekę, wspólnotę i dodatkowe funkcje (m.in. restauracja, kawiarnia, siłownia, SPA), dostosowane do potrzeb osób starszych. Wśród zamożniejszych emerytów pojawia się również trend przeprowadzek na wieś lub nad morze. Obecnie obiekty mieszkalne dla osób w wieku emerytalnym są rozwijane głównie w miastach i na ich obrzeżach. Istnieje możliwość, że w miarę rozwoju rynku, na większą skalę pojawi się podaż w lokalizacjach odleglejszych od terenów zurbanizowanych.